Estudo preliminar de viabilidade — terreno 960 m²
Localização: Rua Rio São Luiz, 960 – Weissópolis, Pinhais/PR
Inscrição imobiliária: 26.079.0168
Zoneamento: ZMC – Zona – ZMC-ARA
Dimensões informadas: aproximadamente 16 x 60 m
Área total: 960 m²
Sistema viário: Via Local
Diretriz de arruamento: não
Faixa não edificável: não
Faixa de drenagem: não
Fundo de vale: não
Rede de esgoto: sim.
Pelo quadro urbanístico apresentado, o lote mínimo exigido é de 400 m², com testada mínima de aproximadamente 12 m, portanto o terreno atende confortavelmente esses requisitos.
O quadro informa coeficiente de aproveitamento permitido de 1,0 e possibilidade de atingir aproximadamente 2,0 no parâmetro máximo, sendo que a própria consulta esclarece que os parâmetros máximos de coeficiente e número de pavimentos dependem da aquisição de potencial construtivo/outorga ou transferência do direito de construir.
Assim, temos dois cenários importantes:
Parâmetro
Cenário básico
Cenário potencial
Área do terreno
960 m²
960 m²
Coeficiente de aproveitamento
1,0
até aprox. 2,0
Área computável estimada
960 m²
até 1.920 m²
Nº de pavimentos
aprox. 2
até 4 pavimentos
Taxa máxima de ocupação
50%
50%
Implantação máxima teórica
480 m²
480 m²
Permeabilidade mínima
40%
40%
Área permeável mínima
384 m²
384 m²
Para um empreendimento vertical de 4 pavimentos, portanto, a conta preliminar chega a aproximadamente 1.920 m² de área computável potencial, antes da análise definitiva das áreas computáveis/não computáveis e das exigências específicas do projeto.
Implantação provável
Considerando a testada de 16 metros, o documento aponta recuo frontal de aproximadamente 5 metros e afastamentos laterais/fundos relacionados à altura da edificação, com referência mínima de 2 metros para determinados casos. Isso permite, numa primeira simulação, trabalhar com um corpo de prédio relativamente eficiente.
O terreno tem geometria muito favorável, porque os 60 metros de profundidade possibilitam distribuir prédio, circulação de veículos, estacionamento e áreas técnicas ao longo do lote.
Para uma incorporação residencial, eu estudaria principalmente apartamentos compactos de 2 dormitórios, numa faixa entre aproximadamente 45 e 55 m² privativos, que costuma gerar boa relação entre VGV e custo de construção.
Em um projeto otimizado com utilização do potencial máximo, é razoável iniciar o estudo arquitetônico procurando algo na faixa de 24 a 30 apartamentos
Venda
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